Las 10 faltas más frecuentes en los proyectos de propiedad horizontal

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Según las quejas presentadas a la Lonja de Propiedad, entre ellas se encuentran los accesos inadecuados, ausencia de barandas en escaleras y poca ventilación en sótanos.

Ante la falla inicial que dejan algunos arquitectos al no construir las rampas que requieren los discapacitados, surge una inquietud: ¿Quién debe responder?

Atender estas solicitudes no es un asunto de compasión ni caridad. Es una obligación de solidaridad que regulan el Plan de Ordenamiento Territorial, POT (Acuerdo 003 de 2007), las leyes 361 de 1997 y 762 del 2000, y el Decreto 1538 de 2005, entre otras normas que suprimen las barreras arquitectónicas.

El arquitecto José Zapata, director de peritaje de la Lonja, detalla que los propietarios delegan en el Gobierno la vigilancia de las obras y el Gobierno, a su vez, en la Alcaldía, que también encomienda esta misión a Control Urbano.

Comenta que siempre le dice a la gente que conozca las normas para que puedan reclamar sus derechos. “Si las administraciones reciben mal los edificios acabarán ellos pagando la subsanación de los defectos incumplidos por las constructoras en materia de discapacidad”, sentencia el arquitecto.

Aunque la ley dice que el constructor es quien responde por la omisión de cumplimiento y ejecución de la rampa de discapacidad, la reclamación puede hacerse extensible a la comunidad de propietarios y a la administración del edificio, pues son ellos los que deben garantizar que todas las personas que residen en el inmueble y que circulen por las distintas zonas puedan hacerlo sin barreras arquitectónicas.

Argumenta que los curadores urbanos cumplen con su deber al momento de exigir que en los diseños cumplan las normas sobre discapacitados, pero posteriormente algunos constructores omiten las normas y no ejecutan las obras de acuerdo con los planos aprobados.

“Lo paradójico es que Control Urbano expida el acta de recibo de obra y la viabilidad del permiso de ocupación sin verificar el cumplimiento de normas, que son de obligado cumplimiento para toda empresa constructora”.

Henry Cáceres, secretario de Control Urbano y Espacio Público, explica que básicamente la función que cumplen es verificar que la obra se ejecute de acuerdo con la normatividad y los requerimientos que se hacen a través de las licencias de construcción, que solo pueden ser expedidas por los curadores urbanos.

Enfatiza que revisan la licencia y en caso de encontrar que existe alguna incongruencia con respecto a la norma,  se lo manifiestan al propietario y a la Curaduría. “Quien debe expedir idóneamente la licencia es la Curaduría”.

En el Distrito, a la fecha hay 2.138 propiedades horizontales registradas, de las cuales 67 son comerciales y 2.071 residenciales.

La Corte Constitucional ordenó a los conjuntos residenciales eliminar todas las barreras físicas que se encuentren allí.

La decisión se dio después de estudiar una acción de tutela interpuesta por un ciudadano de Floridablanca, Santander, quien alegaba que el conjunto donde vivía le negó en varias oportunidades la construcción de una rampa para su silla de ruedas, al considerar que esto afectaría la apariencia estética de la edificación y el valor comercial de los apartamentos.

Ante esto, la Corte señaló que pese a que la norma que establece el régimen de propiedad horizontal no obliga eliminar las barreras arquitectónicas en las áreas comunes de los conjuntos residenciales, sí resulta necesario acabar con la marginación y discriminación histórica que han sufrido en la sociedad los discapacitados.

Por lo anterior, el llamado de la Lonja a Control Urbano es que tome la iniciativa de hacer cumplir las normas para las personas discapacitadas, de tal manera que las edificaciones con varios años de construcción puedan cumplir con la inclusión. “Que las construcciones antiguas se adapten a lo que pide la norma y que las nuevas las cumplan”, dice la Lonja.

'Shut' de basuras | No cumplen medidas

Los ductos que se instalen dentro de la edificación deben fabricarse y colocarse de manera que no se promueva la propagación del fuego. Según las quejas de los copropietarios, la mayoría de los ductos son inflamables, no tienen alarma contra incendio y no tienen aspersores de agua. Los cuartos de basuras no cumplen con las dimensiones apropiadas y esto deriva en un inadecuado mantenimiento en el cuarto y en los contenedores.

Rampas de acceso | No cumplen POT

Las rampas de acceso vehicular tanto en sótanos, semisótanos y primer piso deberán tener un ancho libre mínimo de tres metros con cincuenta centímetros (3,50 m). Estas rampas deben permitir la visibilidad y maniobra de los vehículos.  Se deben desarrollar totalmente al interior del predio y tener una pendiente máxima del 15%, según el POT, medida a partir del paramento del predio y de la altura del sardinel.

Accesos inadeacuados | Cumplir con los espacios

Las rampas de acceso peatonal y/o escaleras de acceso a las edificaciones deberán desarrollarse a partir del paramento o línea de propiedad. Las rampas de acceso peatonal deben tener una pendiente máxima del ocho por ciento (8%). Las rampas al interior de edificios tendrán mínimo un metro con veinte centímetros (1,20 m) de ancho.
Deben cumplir con la norma de acceso para personas en condición de discapacidad.

Falta de barandas | Riesgo de caidas

Las barandas deben evitar la caída al vacío y donde se prevé la presencia de niños no se pueden instalar barandas escalables. “Cuando no se cumplan las normas se potencian los accidentes”, dice el arquitecto José Zapata, de la Lonja. Las escaleras deben tener pasamanos en ambos lados, continuos en todo su recorrido y con prolongaciones horizontales mayores a 30 centímetros al comienzo y al final de aquellas.

Ventilación | En el sotanos

Según el POT, los sótanos y semisótanos deben disponer de medios naturales, mecánicos o artificiales de ventilación e iluminación, para efecto de garantizar condiciones adecuadas de habitabilidad mínima en los mismos. Igualmente, se requiere que en los sótanos se disponga de sistemas de bombeo para aguas servidas y lluvias, que conecten a las redes de alcantarillado. Esto se incumple, según las quejas de copropietarios.

Ventanería | Incumplen tamaño

Hay quejas en el sentido de que se están cayendo ventanas de los edificios porque no cumplen con el perfil y el tamaño. 

Las estipulaciones de esta norma se refieren a requisitos generales de diseño, de seguridad y constructivos que deben aplicarse a vidrios, vidrieras, ventanales y productos de vidrio para uso en edificaciones.

Incumplen metraje | En áreas comunes

Algunas constructoras incumplen con las medidas mínimas que deben tener las áreas comunes como: celdas de parqueo, áreas de circulación vehicular, áreas de circulación peatonal, ancho de escaleras y descanso, zonas verdes, áreas sociales, zonas infantiles, entre otras. Lo compradores no tienen la precaución de medir.

PArqueaderos | No cumplen medidas

El área de maniobra debe ser de mínimo 6 metros entre columna y columna o entre cada celda, como lo estipula el POT de Barranquilla. La vía interna del parqueadero deberá desarrollar un ancho mínimo de seis metros. La Lonja dice que hay quejas porque venden o asignan los parqueaderos de visitantes. “Este es un conflicto grave”, aseguran.

Tableros eléctricos

Tableros sin la parte frontal o puerta, sistema de cerradura averiado, además de tableros de subestaciones eléctricas sin el cerramiento adecuado, lo que permite que cualquier persona pueda acceder a los equipos eléctricos. Los propietarios de apartamentos piden tomar los correctivos para evitar riesgos de electrocución, sobre todo con niños.

Pararrayos | Sin protección

En las inspecciones han detectados edificios sin protección contra descargas eléctricas atmosféricas (rayos). Una adecuada estructura limitará el riesgo de electrocución y de incendio causado por la acción del rayo. Para estructuras de altura mayor a 25 m solo podrán utilizarse varillas sólidas y el diámetro mínimo de estas debe ser 16 mm.

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